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Apr 17, 2024

Die Wohnungsdürre in den USA geht zu Ende. Was bedeutet das für die Preise?

Die Geschichte der US-Immobilien für hoffnungsvolle Käufer im Jahr 2023 war eine Geschichte der Frustration. Ein Mangel an Angebot hat einen Markt stabilisiert, in dem die Erschwinglichkeit weiterhin eine Herausforderung darstellt. Hausbesitzer mit niedrigen Hypothekenzinsen haben dies getan

Die Geschichte der US-Immobilien für hoffnungsvolle Käufer im Jahr 2023 war eine Geschichte der Frustration. Ein Mangel an Angebot hat einen Markt stabilisiert, in dem die Erschwinglichkeit weiterhin eine Herausforderung darstellt. Hausbesitzer mit niedrigen Hypothekenzinsen haben sich entschieden, nicht zu verkaufen, was Bauherren neuer Häuser in eine stärkere Position bringt, als sie letzten Herbst erwartet hatten, als die Zinsen stiegen und sich der Markt verlangsamte. Auch wenn ich nicht damit rechne, dass sich die Versorgungsbedingungen in absehbarer Zeit lockern, mehren sich die Anzeichen dafür, dass die Lage im Jahr 2024 besser oder zumindest „weniger schlecht“ sein dürfte. Beginnen wir mit neuen Häusern. Die Bauunternehmen bereiteten sich auf ein herausforderndes Jahr 2023 vor, stellten jedoch fest, dass sie in gewisser Weise die einzigen Unternehmen in einem Markt mit eingeschränktem Angebot waren. Stabile Preise haben der Branche mehr Zuversicht gegeben, die Produktion zu steigern. Ein Maß für den Markt für neue Häuser der National Association of Home Builders und Wells Fargo, das die Stimmung auf einer Skala von 0 bis 100 misst, stieg von 31 im Dezember – was tiefe Negativität darstellt – auf 56, was auf moderaten Optimismus schließen lässt. Die Zahl der Baubeginne bei Einfamilienhäusern ist gestiegen. Heilende Lieferketten haben die Zeit für den Bau von Häusern verkürzt, was bedeutet, dass der laufende Hochlauf der Bauarbeiten bis zur ersten Hälfte des Jahres 2024 mehr fertiggestellte Häuser auf den Markt bringen dürfte.

Der Wiederverkaufsmarkt, der in der Vergangenheit etwa 87 % aller zum Verkauf stehenden Häuser ausmachte und einen akuten Mangel an Lagerbeständen verzeichnete, wäre der Ort, an dem eine Belebung neuer Angebote höchst willkommen wäre. Um es klarzustellen: Ich erwarte keine Welle neuen Angebots, aber jedes Wachstum im Moment wäre hilfreich – etwas, das wir Anfang nächsten Jahres sehen sollten.

Eine vierteljährliche Umfrage von Zillow ergab kürzlich, dass 23 % der Hausbesitzer bereits verkaufen oder einen Verkauf in den nächsten drei Jahren in Betracht ziehen, der höchste Prozentsatz seit mindestens Anfang 2021.

Dafür gibt es qualitative Gründe. Erstens werden die Hypothekenzinsen bis Oktober im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert bleiben, da die Hypothekenzinsen für 30-jährige Hypotheken im vergangenen Oktober erstmals 7 % erreichten. Menschen mit niedrigen Hypothekenzinsen haben es vielleicht nicht eilig zu verkaufen, aber es ist unwahrscheinlich, dass sie diesen Oktober weniger verkaufsbereit sein werden als im letzten Oktober. Jeden Monat zahlen Hausbesitzer einen kleinen Betrag für ihr Hausdarlehen zurück und werden dadurch ein wenig älter. Die Einkommen sind gestiegen und ihre Kaufkraft hat zugenommen. Das Leben passiert: Kinder gehen mit zunehmendem Alter in die Schule, verlassen die Schule, Menschen heiraten, lassen sich scheiden und sterben. Der Anstieg des Weiterverkaufsangebots von Menschen mit niedrigen Hypothekenzinsen mag bescheiden sein, aber 2023 sollte der Höhepunkt des Lock-in-Effekts für günstige Hypotheken sein.

Darüber hinaus werden in den USA jedes Jahr immer noch rund 5 Millionen Häuser verkauft, auch wenn die Zahl der Hausverkäufe zurückgegangen ist. Bis Ende dieses Jahres werden rund 8 Millionen Häuser verkauft sein, seit die Hypothekenzinsen im Frühjahr 2022 erstmals stark anstiegen – diese Hausbesitzer haben keinen Hypothekenzinsbindungseffekt und können leichter umziehen, wenn die Umstände es erfordern ihnen.

Schließlich erreicht die Zahl der im Bau befindlichen Mehrfamilienhäuser weiterhin Rekordhöhen. Auch wenn die Kauf- und Mietmärkte nicht vollständig fungibel sind, bieten mehr Mieteinheiten Hausbesitzern, die eine Verkleinerung anstreben, Optionen. Es wird auch den Kaufdruck auf dem Markt für Kaufobjekte etwas verringern, da sich die Menschen angesichts der wachsenden Erschwinglichkeitslücke zwischen den beiden Märkten für die Miete statt für den Kauf entscheiden.

Da die Angebotsknappheit in den letzten Monaten zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise geführt hat, dürfte dies dem Markt etwas Schwung nehmen. Prognosen des privaten Sektors wie die des Zillow-Projekts zufolge werden die Hauspreise im nächsten Jahr um etwa 6 % steigen, aber zusätzliche Lagerbestände könnten dieses Wachstum wieder abflachen. Das Umfeld könnte für Hausbauer ungünstiger werden, obwohl es ihnen dennoch gelingen sollte, alle Häuser, die sie bauen möchten, zu verkaufen. Und mit steigenden Lagerbeständen dürfte es einige positive Zweiteffekte geben. Ich bin nicht bereit, mein Haus zu verkaufen, wenn es für mich nichts Gutes zu kaufen gibt. Eine größere Auswahl könnte also sowohl zu mehr Verkäufen als auch zu Käufen führen. Es wird Jahre dauern, bis genug gebaut ist, um den Immobilienmarkt wieder ins Gleichgewicht zu bringen, aber zum ersten Mal seit langem gibt es Gründe zu der Annahme, dass wir uns in die richtige Richtung bewegen.

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Conor Sen ist Kolumnist von Bloomberg Opinion. Er ist Gründer von Peachtree Creek Investments.

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